珠海万达商管第三次向港交所递送IPO招股书，在管面积6008万平方米

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来历：汹涌新闻

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　　王健林的珠海万达商管第三次向港交所递送IPO招股书请求。

　　10月24日，港交所信息显现，大连万达集团旗下商业运营途径珠海万达商业办理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）的上市请求材料已失效。10月25日晚间，据港交所官方网站发表的信息显现，珠海万达商管更新后的IPO招股书请求已挂网，此次珠海万达商管的联席保荐人为中信证券、摩根大通和瑞信。

　　依据公司在港上市流程，公司在原请求到期后三个月连续期内赶快重提申报材料，将不会影响上市进程。

　　此前，珠海万达商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日两次递送上市请求。

　　对赌协议：需在2023年末前完结上市

　　珠海万达商管更新后的招股书数据显现，2022年上半年，珠海万达商管的收入为134.8亿元，较2021年上半年的106.4亿元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利为65.9亿元，较2021年上半年的45.1亿元增加46.1%；本年上半年净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增加517.3%。毛利率为48.9%，较2021年上半年的42.4%有所进步。净利率为30%，较2021年上半年的6.2%大幅进步。

　　值得一提的是，此前万达与郑裕彤宗族、碧桂园、中信本钱、蚂蚁、腾讯、PAG出资者（PAGAC Wonderland Holding Pte． Ltd．、Orlando Investment Pte． Ltd．及Cathay Yihan Pte． Ltd．）等22家组织出资人设有对赌协议，万达商管许诺2021年至2023年实践净利润将别离不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未到达，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向出资者付出现金补偿。此外，珠海万达商管还和前述出资者签署了有关上市进程的许诺。假如珠海万达在2023年末前未能完结上市作业，万达商管有责任向Pre-IPO出资者回购股份。

　　据汹涌新闻了解，在这些出资人中，持股份额最多的为PAG，达6.4285%，相对应的付出对价为18亿美元。除了22家组织出资人之外还有6位高管为柱石出资者，总计持有21.17%股权，融资约380亿元。

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　　物管板块仍处于估值修正的阶段

　　在财物负债率方面，珠海万达商管由2021年6月末的80.4%下降至2022年6月末的68.1%，流动比率由2021年6月末的1.2增加至2022年6月末的1.3，负债压力有所减轻。到2022年6月末，不考虑账面约20亿元的理财资金，珠海万达商管的在手货币资金超越158亿元。

　　珠海万达商管称，公司是我国唯一贯独立第三方大规模输出办理的商业运营公司。

　　2022年上半年，万达新增8个广场，且均为第三方项目，总在管项目从2021年末的417个增至2022年6月30日的425个，其间来自独立第三方业主的项目数量从2021年末的132个增加到2022年6月30日的140个，总在管面积由2021年末的5895.5万平方米上升到2022年6月30日的6008.2万平方米，其间来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年末的1644.8万平方米上升到2022年6月30日的1747.6万平方米。在到2022年6月30日的196个储藏项目中，有175个来自独立第三方业主，占比89.3%，在出租率方面，在管广场均匀出租率达98.6%。

　　有剖析人士对汹涌新闻表明，从本钱市场的视点来看，现在物管板块仍处于估值修正的阶段，挑选职业最低谷时上市并非一个好时机。该人士剖析，珠海万达商管的IPO开展缓慢的原因或许是监管加强了对物业办理公司的审阅，此外，职业下行或使得珠海万达商管的估值不达预期。前述人士侧重，若在此节点公司能顺畅上市，就意味着该公司的融资途径没有被堵死，公司还能够从市场上引进资金进步公司现金流的安全阈值，而且公司或许逆势扩张，坚持相对的优势。

　　依据克而瑞物管近期发布的陈述内容，遭到地产流动性危机的影响，物业办理职业也遭受较大的冲击，部分上市物企推迟发布2021年年报，有的到现在仍处于停牌状况，还有几家物业企业被恒生指数开除。整个物业板块估值遭受腰斩，上市物企PE值在2020年中到达高点后一路下行，到2022年10月10日，上市物企PE均值为10.7，现在和房企PE（10.22）估值挨近。

　　全面转型轻财物形式，本年已签约多个项目

　　2021年3月29日，大连万达集团在官网发布音讯称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻财物商管公司落户珠海横琴，一起珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻财物商管公司。据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻财物商管公司，是万达商管重组后的轻财物运营办理公司，万达商管持有该公司悉数股权。

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　　依照万达商管其时的表明：万达轻财物商管公司不持有物业，全面担任已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及往后开展的一切万达广场的运营办理。此外，万达轻财物商管公司除了向不同的万达广场业主收取办理和服务费外，将侧重研讨万达广场巨额线下流量变现的盈利形式。

　　珠海万达商管完全转型轻财物形式可追溯至2020年。

　　2020年9月28日，彼时还未更名的万达商管宣告，从2021年开端，公司不再开展“重财物”，全面实施“轻财物”战略，往后每年签约的“轻财物”万达广场不低于60个，万达商管将完全 “轻财物”化。

　　为了进步估值，本年以来珠海万达商管签约多个轻财物项目。

　　进入2022年，珠海万达商管与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目连续签约。别的，珠海万达商管还接管了5家奥克斯广场，这些项目均以轻财物的方法进行协作。

　　此外，建业地产（00832.HK）也将悉数商业项目以全体运营办理形式与珠海万达商管打开协作。万达商管全面担任相关商业项目的招商、对外租借、运营和物业办理等事务。

　　珠海万达商管的轻财物形式是经过引进第三方为项目开发供给资金，让协作方成为商业地产的业主。作为万达方面，向业主方面供给项目的前期策划、招商以及后期运营和办理的服务，并授权协作方运用“万达广场”的IP。这种形式的优势在于，万达不需要投入很多沉积资金，经过收取服务费和物业租金收入分红获利，减轻了出资压力，一起得以快速将品牌打入新城市。

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